开发商没有对房屋销售合同进行备案，该怎么办？

2024年11月20日 06:13

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网友（1）：

商品房买卖合同没有备案影响合同效力吗
所谓商品房合同登记备案，就是开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，根据法律规定，将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的行为。我国实行强制备案件登记制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售登记管理办法》等法律、法规均规定了商品房买卖合同签订后，开发商须将合同送房地产主管部门登记备案，其主要目的显然是为了规范开发商的预售行为，避免出现“炒房”、“一房多卖等现象发生，以保障房地产行业持续、健康发展，维护购房者的权益。
实践中，由于开发商的原因，常会出现商品房买卖合同未依法登记备案情况，买受人以此为主要理由而主张合同无效的争议也时有发生。如何正确判断该类合同的效力问题尤显重要，这对于帮助普通购房者理性、正确维权十分关键。
其实，与未取得预售许可证签订的合同的效力分析方法相似，行政管理性法规调整和规范的仅是开发商的合同登记备案行为，而无权约束合同本身，判断合同的效力属性问题，必须由民事法律、法规规定。鉴于在商品房合同纠纷维权法律常识解读一已经作了较为详细的分析，故不再赘述。
根据未登记备案的商品房买卖合同约定的差别情况，可以大致按以下两种方式进行判断;一、约定优于法定。
合同本质上属于契约，根据“契约自由”的缔约精神，法无禁止即可为，在民事领域，特别是合同方面，只要法律、法规没有明确禁止，当事人均可以根据自己的意志将相关事项约定，体现在合同条款中。《合同法》第45条： “当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”就明确赋予当事人对合同效力问题享有约定附条件的选择权利。体现到商品房买卖合同，开发商、买受人可以在合同中约定附条件，将“商品房买卖合同登记备案”作为合同生效的条件进行约定，则此时，如果因合同未备案而引发争议，买受人则可根据该约定条件，主张合同无效;二、无约定从法定。如果该类合同中未将“合同登记备案”作为合同生效条件进行约定，则只能适用法律的规定进行该合同的效力判断。《合同法》第44条： “依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”商品房买卖合同自开发商、买受人签订后即成立，且我国目前没有法律、行政法规规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，故该类合同自双方依法签订时即生效。三、司法解释明确规定该类合同的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

网友（2）：

开发商必须将购房合同备案登记。如果开发商不购房合同备案登记，有可能是因为没有预售证或者其他手续不全，导致无法备案。如果是这种情况，可以申请退房，并要求开发商赔偿损失。如果开发商五证齐全，但是却迟迟不购房合同备案登记的话，可以向房管局投诉处理。

登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。

对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，

可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。

扩展资料：

备案企业

(1)经营企业：是指负责对外签订加工贸易进出口合同的各类进出口企业和外商投资企业，以及经批准获得来料加工经营许可的对外加工装配服务公司。

(2)加工企业：是指接受经营企业委托，负责对进口料件进行加工或者装配，且具有法人资格的生产企业，以及由经营企业设立的虽不具有法人资格，但实行相对独立核算并已经办理工商营业证（执照）的工厂。

备案内容

(1)备案单证

①商务部主管部门按照权限签发的“加工贸易业务批准证”和“加工贸易企业经营状况和生产能力证明”

②加工贸易合同或合同副本

③加工贸易合同备案申请表及企业加工贸易合同备案呈报表

④属于加工贸易国家管制商品的需交验主管部门的许可证件或许可证件复印件

⑤为确定单耗和损耗率所需的有关资料

⑥其他备案所需要的单证

(2)备案商品

①加工贸易禁止类商品不准备案

②备案时需要提供进出口许可证或两用物项进出口许可证的商品（消耗臭氧层物质、易制毒化学品、监控化学品）

③备案时需要提供其他许可证件或批准文件的商品（如：进出口音像制品、进口工业再生废料等）

(3)保税额度

①在加工贸易合同项下海关准予备案的料件，包括为履行产品出口合同进口直接用于加工出口产品而在生产过程中消耗掉的数量合理的触媒剂、催化剂、磨料、燃料全额保税。

②海关不予备案的料件，及试车材料、非列名消耗性物料等不予保税，进口时按照一般进口货物照章征税。

(4)台账制度

按加工贸易银行保证金台帐分类管理的原则，不转、空转、半实转、实转（参考教材第 106 页内容）注意特殊情况： ※为了简化手续，进口料件金额在 1 万美元及以下的，AA 类、A 类、B 类企业可以不设台帐，即 “不转” 。

※※AA 类、A 类、B 类企业进口金额在 5000 美元及以下的列名的 78 种客供服装辅料，不仅可以不设台帐即： “不转” 。还可以免领手册，但要向海关备案。

参考资料：百度百科-合同备案

网友（3）：

解答：

扩展资料：

购房合同备案流程

1.从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。

2.具体的操作步骤和细节，您可以详细咨询开发商或是房管局产权市场处。

3.而查询合同备案登记情况，您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号以及合同备案登记号，并选择正确的备案时间即可。

参考资料：购房合同备案

网友（4）：

网友（5）：

那购房者需要关注一下该楼盘是否持有预售许可证，如果没有，是无法在房管局备案的，同时在法律上市不可以进行售卖的，购房者可以起诉。