房屋认购阶段，如何保留商谈合同的证据？

周某看中一套商品房。在与开发商签订的认购书中。双方约定“买方应在签订认购书之日起15日内前来与开发商签订正式的预售合同。如双方因对预售合同中的条款有分歧导致合同未能签署，开发商应在一周内退还定金。”在15日内，周某依约前往售楼处商谈预售合同，但因对房屋交付时间存在分歧而未能签署合同。在15日后，当周某拿着认购书去找开发商要定金时，售楼处的小姐却以他未在约定的期限内前来商谈合同为由拒退定金。周某这下急了，因为他没有足够的证据证明自己前去商谈过合同。

依法分析

“认购书”在民法理论上叫做“预约”，即在签订合同之前，当事人约定将来签订合同的约定，所以，“认购书”也是合同。

目前，开发商使用的“认购书”的名称五花八门，有叫“认购书”的，有叫“协议书”的，有叫“房号保留协议书”的，有叫“订购房屋协议书”的等等。

“认购书”应具备的内容：1．将来要签订的购房合同；2．“认购书”的当事人做出的在将来的某个条件具备时签订购房合同的承诺；3．如在某个条件具备时不签订购房合同，“认购书”的当事人应承担的违约责任。

开发商目前所使用的“认购书”，不管名称叫什么，一般都有前述第2和第3项内容，但没有第1项内容。购房人吃亏往往正是在这一点上。如果购房人没有与开发商达成购房合同的“补充协议”而未能与开发商签订购房合同，开发商便以购房人未在约定的期限内签署购房合同为由扣下购房人的定金。所以，在签署“认购书”之前，你必须就将来要签订的购房合同的全部条款（包括你想与开发商签订的“补充协议”）已经与开发商达成了一致并且写进“认购书”，双方在这样的“认购书”上签字以后，你再支付定金。如果你尚未就将来要签订的购房合同的全部条款与开发商达成一致并且写进了“认购书”就支付了定金，那么，你以后与开发商谈成“补充协议”的可能性就大大降低，除非你已经支付的定金的数额较小。

其实，本案中周某认购书中的有关条款已约定得很完备，但他有一个小小的疏忽是，没有保留相关证据，以致无法拿出自己曾在约定期限内前去与开发商商谈预售合同的书面材料。尽管这种情况在目前的楼市中已比较少见，但还是有极少数不讲诚信的售楼人员会采用这种伎俩获取不当收益。

技巧提示

对购房者来说，在房屋认购阶段，应注意保留商谈合同的书面证据，如签约会谈记录，或让售楼人员签署购房者前去商谈合同的确认书等。我们认为，购房者在整个购房阶段都应当注意对证据的收集与保留。如果出现问题，购房者应及时向开发商主张自己的权益，并可以通过挂号信、让开发商签字确认等方式留下证据。如此一来，购房者就不会遇到因口说无凭而吃哑巴亏的情况了。

——引自延边人民出版社《法律高手》