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出限购房政策,如果可以按旧政策实施,而卖家不卖了,买家坚持要买,这种情况上法院会如何支持

2025年03月21日 14:18

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网友（1）：

继广州17日公布楼市新政之后，广州住房公积金管理中心（简称广州公积金中心）昨日也发文规定，家庭名下在广州市无住房但有已结清住房贷款记录的，购买普通商品房申请公积金贷款时首付款比例不低于40%，贷款利率为公积金贷款基准利率。也就是说，今后广州公积金贷款必须“认房又认贷”。按照最新要求，无贷款记录或者已结清贷款购买二套房，最低首付款比例由此前三成提高至五成。
家庭二套公积金首付最低50%
广州住房公积金管理中心发布的贷款新规具体内容包括：家庭名下在广州市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金贷款，下同）记录的，购买普通商品房申请公积金贷款时继续执行购房首付款比例最低30%的规定，贷款利率为公积金贷款基准利率；家庭名下在广州市无住房但有已结清住房贷款记录的，购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于40%，贷款利率为公积金贷款基准利率。
同时，对家庭在广州市拥有1套住房且无住房贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于50%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。家庭有1笔未结清住房贷款记录的，申请公积金贷款时购房首付款比例不低于70%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
南都记者对比新旧政策发现，此次发文明确“家庭名下在广州市无住房但有已结清住房贷款记录”这项细则要求。
对二手房首付资金设专户监管
新规还提到，2017年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行；2017年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。
此外，对于家庭购买非普通住房申请公积金贷款的，购房首付款比例一律不低于70%，若家庭名下在广州市无房且无未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率，家庭在广州市已有1套住房或有1笔未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。非普通商品房是指建筑面积在144平方米以上的商品房。低密度商品房不予贷款。
“所谓低密度商品房是指别墅，别墅属于非普通住宅类别。此前，购买别墅也不允许公积金贷款，这次是明确提了出来。”大源按揭总经理郑大源说，此次新规是在重复广州市政府“限购令”要求。与此同时，为严厉打击“首付贷”违规行为，确保首付资金的真实性、合规性，广州公积金中心还提到将对二手房首付资金实施专户监管，“至于今后如何监管，有待进一步细化。”
至于“继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房的公积金贷款”，政策保持不变。
现场
预约的网签“算不算数”？交了定金社保未满5年怎么处理？
广州房地产交易登记中心挤满咨询者
广州在上周五深夜出台更严格的限购令：单身限购一套房，二套首付至少五成，外地户籍社保3年变5年。新政对购房有多大影响呢？昨日是广州实施楼市新政的首个工作日，在广州房地产交易登记中心，不少市民在排队咨询，个别购房者交了定金没做网签，或者交了定金却不满足社保5年，新政让他们很惆怅，他们希望具体操作细则尽快落实。
交了定金没及时网签
工作人员说暂不受理
昨日下午2时许，广州房地产交易登记中心二楼交易大厅内人头涌动，市民排队等候咨询和办理业务。“我刚交了定金，正忙着凑首付的钱，新政将社保年限提高了，如今愁着买不到房子了。”李小姐在咨询台前多次向工作人员请教，她这样的情况应该怎么如何处理。
在广州工作的李小姐今年2月份刚好社保满3年，她将福建老家的房子出售凑了首付，打算在白云区同和买一套。她说，自己在广州工作6年，今年2月份社保才连续购满3年，想着社保够期，看中了一套房子后在3月12日向卖家交了定金，没有第一时间做网签。工作人员回复她说，由于新政还没有出细则，目前不受理她的个案。
预约网签晚打印合同
要求递书面材料说明
南都记者了解到，昨日有部分社保未满5年的市民担心新政影响交易，前来广州房地产交易登记中心咨询，包括有好几对是“刚需型”买家的年轻夫妇。“现在不知道怎么办，3月17日预约网签，网签合同3月20日才打印出来，现在过来一问，办不了。”昨日下午，在广州房地产交易登记中心，赵先生告诉南都记者，他预约网签、录入资料的时间在3月17日，但网签后没及时办理，到昨日才正式打印网签合同，结果现场工作人员要他交一份书面材料说明情况，向上反馈。
有人堵在置业路上，也有人很幸运，在新政出台前做了网签。一位女士说她早上8时30分到现场办理过户，过程比较顺利。但也有人早上6时55分便到现场排队，办完登记、过户、出证等所有手续，约花费一天时间。
看房的人比新政前少
业主与买家都在观望
“限购说来就来，现在忙着处理客户的纠纷，没时间带客看楼了。”昨日，南都记者走访五羊新城、德政路等多个区域的房屋中介，发现大部分中介公司门口不如往日站满业务员。刘小姐坦言处理此前积压的问题已经忙不过来，虽然周六周日两天要求放盘的业主有所增加，但买家的欲望由于限购而大大降低。
昨日在广州房地产交易登记中心，天河某中介公司销售人员告诉南都记者，当天过来办理业务的人比平时多了一点。该中介的业务主要集中在珠江新城的二手房板块。他说，这两天看房的人比新政出台前少了一些。就珠江新城板块来看，去年八九月份到今年新政出台前，成交火爆，出手快。但新政出台后就不好说，业主、买家都在观望。很多客户、业主担心新政影响正常交易，但其实办了网签，都不会有太大影响。
也有业内人士表示，新政出台后，限制了不少外地客户，并未出现业务量激增的现象。据了解，目前广州房产交易登记中心现场不限号，市民在下午4时前前往办理相关业务，或可以通过网络预约时间，现场领号办理。
中原地产项目部经理黄韬说，正所谓买涨不买跌，新政一出，目前投资型买家大都趁机挞定，刚需型买家仍在坚持希望能搭上尾班车，有的买家仍在为自己是否符合购房条件苦苦维权，卖方也不甘心已谈妥的生意因限购而被迫停止交易，毕竟后市仍不明朗，在限购前二手楼价确实出现持续上涨的情况，接下来房屋中介将会有大量客户的纠纷需要处理，相信会十分棘手。
银行
广州多家银行执行房贷新政
部分银行首套房贷仍是8.5折
广州出台房贷新政之后，首套房贷利率政策是否有变化？昨日，南都记者走访广州市四大国有银行以及部分股份制银行广州支行了解到，多家银行已经执行“认房认贷”新政，但部分银行还可以给出首套房贷利率8 ．5折优惠政策。
仍执行原来房贷利率优惠
3月17日，广州市住建委发布最新房贷政策，亮点之一是调整广州从前只“认贷不认房”的房贷政策。昨日，南都记者走访广州市区多家国有或股份制银行支行，发现多数银行已经依据新政调整首套房贷政策，但仍旧执行此前房贷利率优惠。
中国银行(3.650, -0.02, -0.54%)白云支行相关工作人员介绍，已经执行新政，首套房贷利率优惠仍保持8 ．5折。华夏银行(11.200, -0.02, -0.18%)工作人员也表示，目前首套房贷利率依旧是8 ．5折。还有不少银行给出首套房贷利率9折。邮政储蓄银行五羊支行相关工作人员说，目前首套房贷利率优惠政策为9折。
中国银行广州分行还透露，该行严格按照新的房贷政策要求续做个人住房贷款业务。目前，对广州地区居民家庭贷款购买首套自住住房的家庭，或者拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，该行在监管部门规定的首套商品普通住宅贷款优惠利率下限的前提下，根据借款人信用记录及还款能力等进行综合定价，最低为基准利率下浮15%（8.5折优惠）。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善住房条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
首套房贷利率9折或是趋势
新政发布之后到银行办理房贷人数有否增多？南都记者走访发现，到银行办理个人贷款业务的人数未见明显变化。一家国有银行云山支行相关工作人员说，新政发布恰逢周末，直至昨日银行办理房贷业务的人数与之前相比未见明显变化。
从各家银行给出的首套房贷优惠政策可见，目前基本与上月保持一致。融360数据显示，2月份广州首套房利率4.29%，优惠占比为91.3%。在监测的23家银行中，目前首套房贷利率最低的为平安银行(9.220, -0.03, -0.32%)、汇丰银行的8.2折，最高的是渣打银行、广州银行执行的基准利率，共有12家银行执行8.5折优惠利率，较上月减少8家银行。建设银行(5.880, 0.00,0.00%)、农业银行(3.260, 0.00, 0.00%)、邮储银行、兴业银行(16.180, -0.06, -0.37%)、广州农商、交通银行(6.140, -0.03, -0.49%)、民生银行(8.650, -0.06, -0.69%)最低利率上调为9折。
融360房贷分析师汤传尧说，目前广州多家国有行、部分股份制银行仍维持首套房贷利率最低8 ．5折优惠，但已有部分银行上调首套房贷利率至9折，预计后续有更多银行跟进。
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