共有人与承租人谁对房屋更有优先购买权？

2025年03月21日 18:56

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网友（1）：

徐建国与刘广大的父亲曾一起在部队服役，复员后，两人一同返村。为解决住房问题，经两人商议决定，共同出资盖了一幢两家共用的房子。该房为二层住宅小楼。徐建国一家住在第一层，刘广大一家住在二层。不久，刘广大的父亲因意外身亡，刘广大的母亲便带刘广大去娘家居住，并委托徐建国代为照看自家的房屋。
10年后，刘广犬大学毕业，分配在本县人民医院当医生。刘广大得知自家在原籍尚有房产，便找到徐建国，要求归还房产。徐建国便将房屋交给刘广大，双方重新议定产权归属，并订立了协议：此房二层房屋产权归刘广大所有，一层房屋产权归徐建国所有，二层灶间归刘广大所有，徐建国也可以使用；一层卫生间归徐建国，但刘广大也可使用。双方办理了相应的手续。由于刘广大结婚后，在医院分得三室一厅住房一套，不常回村，正好村中叶某结婚后，正苦于没地方住，就找到刘广大，想租刘广大的住房住。双方经协商，刘广大将房租给叶某，每月房租380元，刘广大与徐建国打了个招呼，徐建国没有异议。
不久，刘广大的丈夫出国深造，刘广大也准备出国陪读，就想把老家的房子卖掉，徐建国听说后，便想买下。刘广大提出房价15000元，徐建国认为价格偏高而未同意。叶某听说后，也急于买下。刘广大同样提出房价15000元，但几经商量，最后以13000元成交。叶某当即将房款交给刘广大，并去办理了住房手续。徐建国得知此事后，找到刘广大，认为自己有优先购买权，应当由自己购买，但刘广大认为叶某作为房屋的承租人，法律规定有优先购买权，不同意徐建国的要求。徐建国无奈，便向某人民法院起诉，要求宣告刘广大和叶某的房屋买卖合同无效，以维护自己的合法权益。
问题：徐建国和叶某究竟谁对刘广大的房屋有优先购买权？
答：本案中涉及2个优先购买权的问题，因此，正确审判案件的关键在于确认哪一个优先购买权更为优先。
所谓优先购买权是指财物在对外出卖时，具有一定身份的人比其他人有优先购买的权利，出卖人在同等条件（通常是同等价格）下，当具有一定身份的人提出购买时，不得将该物卖给他人。当然，如果其他人提出的购买价格高于有优先购买权的人提出的价格，出卖人可以将此物出卖给他人。对于房屋的购买，我国法律规定了共有人的优先购买权和承租人的优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》规定：出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权；出租人未按此规定出租房屋的，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。可见，本案中的叶某作为承租人于同等条件下，享有优先购买权。同时，根据该意见的规定：“共同财产分割后，一个或数个共有人出卖自己的财产，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用的，其他原共有人主张优先购买的，应当予以支持。”本案中，徐建国与刘广大的房屋为一幢二层小楼，而且必须共用灶间和卫生间，应该说符合该条规定，也就是说，徐建国对刘广大的房屋也有优先购买权。
既然徐建国和叶某均有优先购买权，那么，哪一个优先购买权更为优先呢？我们认为，应当确认原共有人即徐建国的优先购买权更为优先。因为租赁关系属于债权关系，而共有关系属于物权关系，根据“物权优于债权”的原则，原共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先。
本案中，原告房屋与被告房屋出售的房屋原系共同财产，虽经析产分割，仍属一个整体，其灶间卫生间仍配套使用，因此原告徐建国享有优先购买权是无疑的，被告虽以15000元征求过原告意见，但降价至13000元后则未告诉原告，实际上剥夺了原告的优先购买权，第三人租赁是基于债权，原告优先购买权是基于物权，物权优于债权，在不影响第三人叶某居住的情况下，徐建国优先购买此房更有利于该房的使用、有利于该财产的稳定。基于这种考虑，法院作出如下判决：（1）刘广大与第三人叶某的房屋买卖合同无效。（2）徐建国享有该房的优先购买权。

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