建筑物区分所有权是—种复合形态的权利。应无疑义。闲此。不宜将专有权与共有权视为建筑物区分所有权的权能。那么，建筑物区分所有权是由哪些权利复合而成的呢？从上述各种观点来看，与建筑物区分所有权有关的权利共有四项：专有权、共有权、基地利用权和成员权。笔者认为，建筑物区分所有权是由专行权和共有权所构成的。基地利用权实质上乃是共有权的具体化，不宜与共有权并列，故德国《住宅所有权法》将基地作为共有建筑物是合理的。而成员权实质上乃是区分所有人为更好地行使专用权和共用权，筲理区分所有建筑物。在区分所有人团体中所享有的权利。该权利之享有是以区分所行人享有建筑物区分所有权为前提的，自然不能作为建筑物区分所有权的构成要素。所以，笔者赞同这样的主张：建筑物区分所有权，是指根据使用功能。将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分时，每一所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。
专有权和共有权是相对独立而又不可分离的权利。作为相对独立的权利，区分所有人可以分别行使之：对专用部分行使专用的权利，对共用部分行使共用的权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，建筑物区分所有人不得将其分离。这是各国立法-致公认的原则。如日本《关于建筑物区分所有权的法律》第15条第2项规定：共有权不得与专有权分离处分。德国《住宅所有权法》等亦有类似规定、如果失去专有权和共有权中的任何一项，则建筑物区分所有权就将不复存在。在建筑物区分所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，即专有权的效力及于共有权：专有权是产生共有权的前提，专有权的范围决定共有权的范围。因此，在一区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权。
划分专有权和共有权的范围是建筑物区分所有权的一个最基本的问题。
1.专有权。专有权的标的物是区分所有建筑物中的独立建筑空间。这与普通所有权不同，它不是对有体物加以管领支配，而是对由建筑材料所组成的“空间”加以管领支配。对专有权的标的物，各国建筑物区分所有权立法一般都规定了范围。如日本《关于建筑物区分所有权的法律》第1条规定：“一栋建筑物在构造上被区分为数个部分，其各部分可以独立供作住宅、商店、事务所或仓库或者其他建筑物使用时，依本法所定，得各自为所有权的标的。”《瑞士民法典》第712条之2第（1）项则更明确规定：“特别权利（专有权-笔者注）标的物，可为单独的楼层，亦可为楼层内隔开的具有出入口的用于居住、办公或其他目的的单元；单元可包括隔开的房间。”从各国立法来看，作为专有权标的物的专用部分-建筑空间，必须能够与外界隔离而又能独立使用。因此，凡是开放式的建筑空间，或不能独立使用的部分，如某一单元中的一个居室或一个阳台、为多个区分所有人共用的楼梯等，都不能作为专有权的标的物。
2.共有权。共有权的标的物为区分所有建筑物的共用部分，即除专用部分之外的部分。共用部分有法定共用部分和约定共用部分，全体共用部分和部分共用部分之分。法定共用部分即区分所有建筑物在性质或构造上当然共用的部分，如电梯、楼梯、基地等；约定共用部分即区分所有人通过规约，将可以作为专用的部分作为共用部分，如将某一房间作为集体会议室、活动室等；全体共用部分即供全体区分所有人共同使用的部分，如庭院、公共厕所等；部分共用部分即供部分区分所有人共同使用的部分，如结构性隔层、各单元的楼梯等。《瑞士民法典》第712条之2第（2）、（3）项对法定共用部分和约定共用部分分别作了规定，属于法定共用部分的有： （1）建筑物的场地及建造楼房的建筑权，（2）对于楼房或其他楼层所有人的房屋的存在、结构及坚固极为重要的或对楼房的外观及造型起决定作用的装饰物，（3）其他楼层所有人亦使用的设备。属于约定共用部分的是：建筑物的其他组成部分，经楼层所有人在设定楼层所有权时或事后台意后，得宣布为共同所有。日本《关于建筑物区分所有等的法律》第2条及第4条规定；共用部分是指专有部分外的建筑物的部分、不属于专有部分的建筑物的附属物、通往数个专有部分的走廊或楼梯室及其他在结构上可供区分所有人或一部分共用的建筑物的部分。从我国《城市异产毗连房屋管理规定》来看，共用部分包括，共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施，共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙，房屋的附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾管，化粪池等）。其中，既有全体共用部分，又有部分共用部分。
专有权
exclusive right
共有权
common ownership
成员权
membership right
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