集体土地使用权转让存在的法律问题

当今社会，城市化在不断加快，总体规划在不断调整，公共事业建设项目在不断增加，如果在集体土地使用权转让中不分层次，不分对象，一律允许其保留集体所有不变的前提下办理变更登记，则对整个社会综合协调发展是极为不利的。由于法律永远滞后于实际生活，特别是在与集体土地使用权转让相配套的有关法规尚未出台的情况下，在如何处置集体土地使用权转让的问题上，确有一个政府引导问题。

　　在集体建设用地转让中，可以不直接办理变更登记而应当鼓励征为国有后再办理变更登记的大约只有两种情况：一是在城市规划区内的所有集体非农建设用地的转让；二是所有在农村的宅基地转让（房屋连带土地）给城市居民的。处于现代社会中的政府面对瞬息万变的社会现象，任何一级政府都不可能坐等国家出台法规后才开始着手管理某件事物，这就要求处理问题必须要有前瞻性、主动性，这是政府和法院的根本区别！我认为，最近温州市土地局出台的《温州市集体建设用地使用权转让管理办法（试行）》，其政府主导型的大方向非常明确，也是符合城市化总体要求的，对各类集体建设用地的转让行为及政府应在其中扮演怎样的角色，均考虑得较为周详，如能按此运作，政府将掌握主动权，行为也较规范。那种将集体建设用地的转让简单地套用国务院第55号令的规定进行办理的做法，既缺乏法律依据，又易造成政府与民争利的假象，而且，政府将因小失大，给今后为公益事业征地带来一定程度的后患。当然，《温州市集体建设用地使用权转让管理办法（试行）》也非十全十美，其中的某些措词也有值得商榷的地方。如该《办法》中规定，凡城市（镇）规划区内的集体建设用地使用权转让的，办理转让手续时，其土地一律先由市、县政府统一征为国有，再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。我认为，一律征为国有一是法律依据不足；二是偏离了集体建设用地转让的本来含义。但政府在具体操作中可采取鼓励方式要求征为国有。

　　总之，各类集体建设用地的转让是一个比较复杂的问题，正因为如此，目前各地只能根据本地区的实际自行试点。这个问题的彻底解决，有赖于国务院出台正式的配套法规后才有可能。

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