未来十年房价还会上涨吗

个人认为房价在未来10年是不会降低的，而且随着各种各样的政策推行，基本上我们的房价，如果可以维持不长就已经非常不错，更不要妄想它会降低了。

任志强说过，我们的房价并不贵，未来房价还会涨。随着二胎政策的开放，用心良苦的父蠢烂母已经在为婴儿期的宝宝准备学区房、婚嫁房了。随着00后逐渐加入购房大军，可以说房子刚需一族群体还是很庞大的。随着通货膨胀的加剧，拿地成本、建筑成本都会增加。如此看来一二线房价十年以后肯定高于现在，不可能比现在低。

一方面二胎政策的实行，对于房价的销售是一个极大的刺激。而二胎的影响差不多在20年左右。对于这点我有非常明显的感受，我的堂哥堂姐们目前都镇档大完成了二胎，春节期间他们也都在讲，目前两房对于他们来说，有点拥挤，正考虑御竖换三房，我想对于很多其它二胎家庭来说这应该是个普遍现象，所以二胎政策的试行，对于房价的销售也存在一定程度的推动。

另一方面，去年房地产遭到了那么严格的控制，虽然一二线城市的商品房销量出现了下滑，但是房价并没有出现下滑。试想一下，这么严的调控房价都没有受到影响，一旦放松一旦，那房价反弹的幅度可想而知。这说明在一个以房子轮失败的时代，房子对于很多人都存在刚需，下降只有理论上的可能，实际上要下降几乎不可能。

大概还有不到5年的上涨期，但这个上涨期是结构性的，部分城市的部分地段会涨，而且只是微涨，大部分会下跌。十年后，房价会跌到现在的价格之下，而且很难回到现在这么高的水平。

这是我的基本判断。下面说说我的理由。

1、先谈人口。当初二胎政策开始实施的时候，有一些人口专家说会让下一年的人口出生暴涨到5000万。现在我们回头看看出生人口数量，2014年1687万，2015年1655万（二胎开始），2016年1786万，2017年1723万，2018的全年数据当然还没有出来，但根据王培安的预估，大概二段派孩加一孩在1270左右，呈现雪崩式下跌。

顺便再回顾一下1990年到2016年的出生人口。毕竟现在买房的以及未来十年买房的是90后和00后。

1990 26,210,044 

1991 20,082,026 

1992 18,752,106 

1993 17,914,756 

1994 16,470,140 

1995 16,933,559 

1996 15,224,282 

1997 14,454,335 

1998 14,010,711 

1999 11,495,247

2、房屋数量。根据官方自己公布的数据，在2015年10月，中国的户均拥有房子数量已经超过1.0，也就是已经到顶（2017年好像已经达到1.4）。根据一些经济学家的入户调查研究显示，目前城镇房屋已经多出5000万套以上（不包括开发商手中没有卖出的房子，以及还未建成的房子）。

3、空置率。2017年官方公布的空置率是21.4%。再根据专家具体分析，5.9%是来自于一套房的（比如你在成都有一套房子，但你在北京工作租房），15.5%来自于二套房。

4、购房家庭债务负担

5、房价收亩键入比

以下是2017年国内的榜单：

以下是2018年国际的榜单：

6、然后说一下我注意到的其他几个点。去年的中央工作会议，用词是“防止房价过快上涨”，今年的会议用词去掉了“过快二字”直接变成了“防止房价上涨”。银监会的前副主席尚福林说过一句话“慢撒气”。

所以，我的判断是房价会走入下行通道，但应该是慢慢的小幅度的跌。直到回归理性。

7、补充一些日本的经验。在泡沫高峰的1991年，东京住宅平均价格超过200万日元/平米(11.5万元人民币/平米)，按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算，相当于买一个100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。2017年12月的数据显示，东京公寓成交总价4134万日元／套，换算成人民币是约240万元／套；成交单价75.08万日元/平方米，人民币约4.34万元/平方米。

8、最后简单说一下刚需和房屋的投资属性。现在很多专家把新增适龄购房人口数量，以及流动人口数量来充当自己的论据，但这是有非常大的水分的。我就问一句，现在的90后有多少人缺房子的。

至于房屋的投资属性，现在表面上看来，房屋的投资属性已经远远超出它的居住属性。但是从真正的投资角度来看，房屋的投资属性其实是非常差的，因为它持有成本过高，交易慢，而且复杂，交易成本也很高。懂投资的人都明白，这样的商品在投资上来说是风险极高的。如果不是现在的人们疯了一样认为房子只涨不跌，哪个有头脑的人愿意投资房子啊。

9、其他还有一些因素就不细谈了，比如金融管控、外汇市场、科技进步、户籍制度改革、税收制度改握耐贺革等等对房地产的影响，就不深谈了。总之一句话，房地产开始向越来越健康的方向发展了，这是好事。

据相关报道，4月24日，有关部门再一次明确了“房住不炒”，也就是猜贺说，今年的房地产发展主要以“稳房价”为主，同时，截止到目前，经过两年多的调控，房价在两年的时间里也没有出现大幅上涨的趋势，所以有专家表示，房价在短时间内，很难出现大概率上涨的趋势，但从长远的角度出发，伴随着经济的持续发展，GDP也就是国内生产总值的不断上升，房价上涨的概率是比较高的，但在此次的房价政策调控期间，埋纤让房子回归居住属性已经深入人心，但房价会不会出现突然的反弹情况，也是大家非常担心的一个问题，但不难发现的是，房价上涨的黄金期早已经远去了。

有相关房产专家刘全表示，在未来十年的时间里，全国的一二线城市的房价可能会出现上涨50%，甚至翻一倍的情况，同时，三四线城市的房价也同样会上涨，而上涨的依据则是建房成本的不断提高，根据相关数据显示，全国的土地成交量价格都实现了上涨，同时，建筑材料的上涨幅度也比较大， 所以水涨船高，就会带动房价的上涨，这一消息发布之后，很多朋友则表示，这个观点很难让大家赞同，因为仅仅考虑了单方面因素，也就是说经济的发展可能会带动房价的上涨，但房价上涨的因素是非常多的。

被称为“玻璃大王”的曹德旺，却公开表示，如果手中拥有多套房子的朋友，房子要穗液派趁早卖，因为目前的居民负债率已经达到了历史最高点，房价再一次上涨的可能性是比较小的，因为负债率的不断提高已经导致人们承受不住高房价的继续上涨了，可能会面临有价无市的情况，同时，国内面临的最严峻的问题是人口出生率的不断下降以及人口老龄化问题，也就是说，未来城市空置的房屋会越来越多，而刚需人群的数量却在持续减少，所以房价上涨的可能性是比较小的，同时，目前在一线城市发展的人群可能会由于收入水平比较低而选择回到家乡发展，如此一来，一二线城市房价的上涨概率就比较小了。

从中国的国情来看，房地产还有20年左右的黄金期；
根本原因在于人口与土地的矛盾（人口多土地少、18亿耕地红线）与城市化进程（40%-70%），毕竟有更多的人要从乡镇进入城市，不管是配冲进城务工还是农村乡镇富裕人士进入城市改善居住环境，这都导致了需求总量在未来的增长动力；而土地就是这么多，可拓展的城市土地就这么多，并且一线、二线城市的可拓展土地更是极为有限（北上广深都已经扩张到五环六环这种程度了，所以市中心的物业以及高端资源性物业长期来看保值增值性较强）

而直接的原因在于地方对于土地及房地产的依赖，未来一段时间内，地方政府仍然严重的依赖土地出让金，房企的营业税、增值税、所得税，房地产开发带动的建筑材料产业链的产出：钢材、水泥、建材、建筑机械等等；公路、公建、桥梁、铁路、机场、公园、环境整治、保障房……这些都需要庞大的资金（当然还有一大笔领导辛苦费，你懂的），只有不断向上的房地产市场才能支撑各地不断扩张的基础设施建设（城市化可不仅仅是盖房子，实际上公共建设更关键）

其三是从消费者层面来看：
丈母娘精神带来的刚需群体短期内不会改变，结婚买房仍然会是未来十年的主流；
改善居住环境的客群会保持高增长，（实际上就是先富起来的这批人，他们有钱了不知道要享受些什么，住的更好是他们最基本也是最容易接受的需求，于是他们有钱了要住的更中心、更方便、更舒服，于是他们从各地出发扎堆城市买房丛液）
而投资群体面临的问题是投资渠道的狭窄，有钱没处投资：中国金融市培郑歼场特殊，股票市场太不稳定，而又缺乏现代化的个人理财机构（中国的保险、理财基金看似热闹，如果与国外对比，那实际上都是骗钱的团伙），实体经济进入瓶颈（从廉价劳动力引领低端产业及出口型经济向科技、资本密集型产业及内需型经济转型的阵痛期），而投资不动产尽管未必是回报率最高的渠道（尽管已经足够高了，例如你所说了2000到现在升值很多倍）但绝对是最省事并且风险最小的一种投资方式（从前10年来看，如果投资一套房产持有3年以上，不管买入的价格是多少，基本都赚，赚多赚少有别）

最后是货币大环境，改革开放到现在，通胀从来没有停止步伐，可以说通胀年年有，近年特别大；远的不说，如果按2000年拿30万存银行和30万买房做对比，就很直观了，钱只是印着数字的纸张，哪一天TG有需要了，就多印10倍，谁都无奈何，只有不动产（意味着无法再生的空间资源）、金属、奢侈品、艺术品才是未来长期可以保值增值的资产，其他的都是靠天吃饭的浮云，而中国投资与需求群体最大的肯定是房产与金属

所以结论是，未来10年房价（包括金属、能源、奢侈品、收藏品的价格）还会上涨，如果有钱却还没房子那就买吧，如果还有闲钱，房子、黄金、再买点理财产品与收藏品什么的，总之就是多元化的配置自己的资产，才可能保证自己这辈子都是个有钱人

一线城市上涨空间微小，会趋于稳定小幅度上涨。现在房子5年后才能上市。对于炒房的，资金周转不过来也许会急于出手套现，这种房子可能会和今天的房价一样。对于资金雄厚的，它可以长期持有，到时住房用地新批少，刚需扔多。房价会稳定在那个价格或许小涨。2线就是未来的一线，比如成渝城市群，中原城市群中的中心城市铁定会涨，即使祥族轿没有炒房的，这是毋庸置疑的。三四线也会小幅上涨的。至于五线，基本会跌。供穗肢需不平衡就会有个谨肆自发的市场调节，想北京那种，拿建设用地的开发商就会少很多。随着新农村，休闲农业的兴起。有些喜欢田园风光的甚至会抛弃城市房产，回农村发展，当然是要有经济基础才能在乡村过得逍遥。如果这波热潮起来，二孩政策并未提升人口率。那么房价在数值上可能和现在一样，但实际上我们能明显感觉到是降价了