物业管理概念是什么？

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　在推行物业管理的过程中，常有一些专业术语（或关键词）存在认识上往往不一致现象，影响业务实践的准确运用。分清一些专用名词的概念，界定它们是什么、做什么和怎样做，把握其性质、功能与作用，这对开展工作将有所助益。本文对有关专业术语作一些诠释，其中有成文定义的加以引用；无现成定义的，笔者根据有关政策、法规和理论、实践当中比较认同的观点，加以诠释。
　　[住宅]按照联合国的定义：“住宅是指供人们居住的房屋及其相接连的庭院”（庭院即宅基地或大于宅基地）。
　　[住区]是指人类住区的简称，包括一切形式的，分散的、集中的、传统的、现代的、乡村的、城镇的可供人们共同居住的地区。其概念层次是：城镇住区、乡村住区、国家住区、全球住区、人类住区。
　　[小区]是住宅小区的简称，也称居住小区，是社区组成的基本单位。
　　[社区]是人文地理概念，属于社会学范畴，包括人群、地域、生活服务设施、特色文化、感情和心理认同等五个要素。社区，是指生活在相对独立和稳定的区域中——以某种关系而产生的具有认同意识、共同利益和行为准则的人——所结成的相对完整的社会共同体。一个社区就是一个小社会，只要一个个社区建设好了，一个城市，整个国家建设就好了。
　　[住宅小区]指按照城市建设“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则而形成的住宅建筑面积在5万平方米以上规模及其基础设施、配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团）。
　　国家对新建住宅小区实行严格的规范与管理，包括：选址布局、规划结构、道路与交通、住宅群体与设计、绿地与环境、公共服务设施、地下工程管线、环境质量保障、居住安全保障以及符合物业管理条件等一系列经济、技术、社会指标，使之达到能与现代化“社区”融为一体的要求，满足人们对提高居住生活质量的愿望，促进社区两个文明建设。
　　国家主管部门建设部对住宅小区建设还实行了严格的验收制度，并把结合物业管理列入考评项目中。
　　[物业]同“不动产”的专业术语一样，都是房地产的别称。在我国（港、澳、台地区除外），还动产的内涵大于房地产，而物业的内涵则小于房地产（基本上限于消费领域），是从属于房地产业的一个新兴行业。
　　（参考香港对物业的释义为：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业”。香港对物业的释义，具有房屋建筑物载体即房地产名词及其“物之业”经营行业的双重含义。)
　　物业，是指在住房消费领域及其居住环境从事经营与服务的行业。
　　[物业管理]可分二种含义：
　　第一种：是指房地产业结构中管理分类的一种，属于政府行政用语。如：房地产行政管理(产权产籍管理是行政管理的核心，故不并列)、房地产开发管理、房地产市场管理、房地产经营管理、物业管理等。物业管理是从房地产经营管理中分离出来的，使原来的房地产四大管理成为五大管理。其所不同之处是，在物业管理前面不再冠以“房地产”字样，因为“物业”本身就具有房地产的含义。
　　第二种：确切定义为物业经营，称物业管理也是经营中的管理。物业企业的经营范围主要有4类：1、委托服务型经营物业：在产权多元化的前提下，接受房屋业主的委托和按照合同的约定，从事已正式投入使用的各类房屋及其附属配套设施和周边环境场地，进行有偿的修缮、维护，保持正常使用等方面的经营服务。2、租赁经营型物业：依据授权，承担经营管理政府房管部门直管公房和企事业单位自管公房的租赁、维修业务。住户与房东是“住房纳租、收租修房”的权利与义务关系。3、自营自用型物业：是指商贸大厦、旅游、饭店大厦、集合大厦、各种办公大厦(写字楼)等非住宅房屋，大多是高层建筑且具有先进的、现代化设施、设备需要较高级运营水准和经营管理特殊的大型建筑物。对这类物业，多由房屋产权入或开发商自行组建物业公司(单位)采用特殊封闭的和专业的自营管理。其经营核算，大都采用后勤部门承包方式的子公司，一般不赢利。4、中介服务型物业：负责代理开发商的新建房屋销售业务和受托用户购房的置业业务(与一般的房地产中介、咨询组织不同，多限于自己开发销售与物业管理的业务范围)。
　　第三种：泛指物业经营企业和管理单位的行业组织，如物业管理协会，物业管理联谊会等民间组织，建立行业公约自律和交流信息、经验，并为政府与企业之间起桥梁纽带作用。
　　[小区物业]是指住宅小区与物业管理混合的简称，表示物业管理的种类，一种专业分工。
　　把小区物业、公寓物业、大厦物业、自营物业(他营的属前项)等分类并列，简表明物业管理的专业分工。
　　[产权多元化]是相对于住宅所有制结构以公有制(实为国有)为主的单一所有制，转变为国家所有、集体所有、个人所有，外籍所有、合资所有、股份所有，合作所有等多元结构并存而提出来的。
　　由于产权多元化带来房地产经营管理体制需要进行改革的，主要是指存量的公有住宅通过房改向个人大量出售的部分；增量的商品住宅向个人出售的部分以及合作建房、自建公助住宅等，都是调整住宅所有制结构形成产权多元化变革的原因。
　　[物业管理委员会](简称物委会)是在住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时，由物业主管部门会同开发建设单位，物业管理公司召集业主(含使用人)大会选举产生的委员会。物委会的委员中，还聘请街道办事处及居委会、公安派出所等属地组织代表参加担任委员(有的物业公司的代表也参加进来且担任领导职务)，实行民主管理与专业管理相结合的一种松散组织。物委会与物业公司是委托管理的权利与义务关系。
　　[业主委员会]由代表共同利益的房屋(住宅)所有人，在有居住管辖名称及其一定居住范围内，依据成员多少和法定程序，通过全体成员或推举代表选举产生的业主委员会(以下简称业委会)，其领导成员实行任期制，是具有公益性、单一性和非机构化的自治管理组织(目前大多数尚未具备社会团体登记的社团法入地位性质)。
　　业委会的宗旨与目的是，以全体成员各自拥有的物业为条件提供使用权(不涉及所有权)管理．交付给可接受的(选择权)专业管理公司实行统一物业管理，以期达到其居住及相应设施、设备和周边环境正常使用的目的。
　　业委会与物业公司是委托与受托。雇用与受雇的关系。业委会代表全体业主在遵守政府有关规定的前提下，与物业公司签订委托物业管理合同，明确规定双方的权利与义务、合同期限和违约的处理办法等。
　　业委会的民主参与，在于通过业主自律的《业主公约》形式，来约束个别业主的违规行为和阻碍有利于提升整体居住生活质量属于公共利益的管理行为。
　　业委会与物委会有着本质的区别：前者具有市场主体意识，民主参与权利参与并重；而后者仍带有浓厚的行政管理色彩，摆位不正、不利于物业企业提高经营与服务水平，去面向市场竞争的发展。